返済比率は手取り年収の20％以下にする
これから住宅ローンを組む方には
返済額を手取り年収の20％以下に
することをおすすめします。
銀行では住宅ローンの返済比率は
総支給年収の30％～35％以下を
基準としています。
返済比率の例）
年収600万円の場合
30％ ➡ 180万円 （150,000円/月）
35％ ➡ 210万円 （175,000円/月）
銀行が基準としている
返済比率30％～35％を見て
多いと感じるでしょうか？
少ないと感じるでしょうか？
どのように感じるかは
個々人の価値観で違うと思います。
しかし
返済比率が30％以上のご家庭では
貯金や投資が充分にできていない・・・
税金が上がり
実質賃金が上がらない現代において
そのような状況に陥っている方が
多いように感じます。
私は総支給年収ではなく
手取り年収を基準に考えることを
オススメしています。
年収600万円の人なら
手取り年収は480万円くらいでしょう。
手取り年収が480万円なら
20％を返済比率にすると
96万円（80,000円/月）となります。
同じ20％でも
総支給年収600万円の
20％を返済比率にすると
120万円（100,000円/月）となります。
同じ返済比率でも
総支給年収600万円の20％の方が
年間240,000円（20,000円/月）返済額が多い
という事になります。
銀行の返済比率と
返済に困らない返済比率は違う
ということを覚えておきましょう。
「支払は家賃並み」に注意
不動産広告で
住宅ローンの支払は家賃並みという
キャッチフレーズをよく見かけます。
しかし、このキャッチフレーズを
真に受けてはなりません。
住宅ローンは家賃と変わらなくても
マイホームを買えば
大抵の場合は面積が大きくなるので
水道光熱費が多くなります。
管理費（マンションの場合）や
修繕費なども増えます。
固定資産税などの税金も発生します。
所得税に優遇はありますが
永遠には続かないので
税金の負担が増える事には
変わりありません。
このように
住宅ローンの返済額が家賃並みでも
支出は増えるということを
しっかりと認識しましょう。
新築住宅は買ってはいけない理由
住宅ローンを組んで
マイホームを買う時は
返済が出来なくなるリスクも
考えておきましょう。
病気、ケガ、失業によって
収入が途絶えてしまったとき
住宅ローンをどのように
返済していけば良いか・・・
その一つが
マイホーム売ることでしょう。
家族の思い出があるマイホームを
売らなければならないことは
辛いことかもしれません。
しかし
生活を立て直すためには
マイホームを売らなければならない
ときもあります。
新築住宅を買ってはいけない理由は
価値の目減りが大きいからです。
新築住宅は買ったとたんに
その価値はどんどん下がっていきます。
私の感覚ですが
住宅は購入してから
1年で10～20％の価値が目減りする
と感じています。
だから
もし住宅ローンの返済ができなくて
マイホームを売ろうとしても
売値よりもローンの残高が多い
ということになりやすいです。
つまり
残債（ざんさい）がのこってしまう
ということです。
一般的に
家を売って住宅ローンの返済する場合
残債がのこってしまうと
売ることはできません。
家を売るためには
残債も現金で一括返済する必要がありますが
返済に困っている人は
一括返済できる現金は持っていない
人が多いでしょう。
住宅ローンの返済ができない・・・
家も売ることもできない・・・
そうなってしまっては
最悪の場合
自己破産しなければなりません。
中古住宅はオススメする理由は
価値の目減りが少ないからです。
だから
もし住宅ローンの返済ができなくて
マイホームを売ろうとしたとき
ローンの残債よりも売値が高い
ということになりやすいです。
買ったときよりも高く売れる
こともあるので
生活を立て直す資金も
作ることができます。
貸して利益がでる返済金額に
住宅ローンの返済が
出来なくなるリスクへの対策として
返済金額を低くしておくことも
考えておきましょう。
返済金額が低ければ
マイホームを貸して得た賃料で
住宅ローンを返済する方法もあります。
＜返済金額の比較＞
住宅ローンの借入額は3,000万円
金利は1％（全期間）
元利均等返済でボーナス払いなし
月々の返済額は？
25年返済の場合 ➡ 113,061円/月
35年返済の場合 ➡ 84,685円/月
家賃100,000円で貸せる場合の収支
25年返済の場合 ➡ －13,061円/月
35年返済の場合 ➡ ＋13,315円/月
35年返済の場合だと
貸した場合は黒字になり
利益は次の住まいの家賃の充てられます。
繰上げ返済よりも運用しよう
住宅ローンは借金という負い目にかられて
繰上げ返済の必要性に
急き立てられている人がいます。
しかし
本当に繰上げ返済がベストな選択なのか・・・
繰上げ返済をした方が良いのか
運用をした方が良いのか
一度、比較をしてみましょう。
＜住宅ローンの条件＞
住宅ローンの借入額は3,000万円
金利は1％（全期間）
元利均等返済でボーナス払いなし
1⃣ 繰上げ返済した場合
購入10年後に300万円を繰上げ返済する。
結果
返済期間 ➡ 31年4カ月に短縮
返済利息 ➡ 785,125円減る
2⃣ 運用した場合
購入10年後に繰上げ返済をしないで
300万円を運用。
運用期間 21年間
（住宅ローンの返済を
開始してから31年後まで）
年平均利回り10％
毎年20.315％課税
31年後の元利合計 ➡ 約1,369万円 ※１
31年後の住宅ローン残債 ➡ 約365万円
31年後に住宅ローンを一括返済しても
➡ 約1,004万円のこる
※１ 投資元金と運用利益の合計から、手数料や税金などの控除を25%で想定し、実質の年平均利回りは7.5％で試算。
比較
繰上げ返済した場合、完済時
➡ 返済利息が約78万円減る
運用した場合、完済時
➡ 約1,004万円のこる
繰上げ返済だけでなく
運用することも
検討してみてはいかがでしょうか。
繰上げ返済のデメリットもあります。
繰上げ返済により、現金がなくなる。
病気、リストラ、会社の倒産などで
収入が途絶えたとき現金がないと
生活を立て直すことが困難になるかも・・・
返済が増える事の問題とは
家計に対する
住宅ローンの返済金額が多いと
教育費づくり、老後生活費づくりなどに
支障が出てきます。
そして、最大の問題は
住宅ローンの返済のために
お金と時間を失うことです。
夫婦共働きになり
家族と過ごす時間が削られる・・・
自己研鑽のために使う
お金と時間がない・・・
人生を豊かに生きるためには
お金と時間が必要！
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